Попасть в историю

Для многих наших сограждан дух истории в собственной квартире является удовольствием. Но ведь считается, что за удовольствие надо платить. В данном случае - за удовольствие, связанное с областью особых ощущений, с пониманием того, что не только стены, но, наверное, даже солнечные зайчики на них имеют отношение к жизни давно ушедших эпох, а может быть, и великих личностей - людей, попавших в школьные хрестоматии, антологии или, на худой конец, краткие курсы.

«Именные» апартаменты 

Реализация квартир знаменитостей -дело особое. Даже если на доме нет никакого напоминания об их былом присутствии в виде памятных досок, барельефов и т.п., такие предложения сразу же становятся интересным и востребованным товаром на рынке, а для агентства, которое занимается реализацией подобных объектов, - вопросом престижа. Квартиры, принадлежавшие когда-то известным личностям, рассказывает Александр Илюхин, генеральный директор агентства «Апрель», зачастую позиционируются как эксклюзивный, штучный товар. Подобные апартаменты привлекают покупателей своей элитарностью и закрытостью, что обеспечивалось за счет строгого отбора жильцов и замкнутой инфраструктуры, используемой исключительно обитателями дома. Кроме того, все они расположены исключительно в престижных кварталах центра (на Арбате, Патриарших и Чистых прудах, в районе Фрунзенской) или в наиболее экологически чистых районах за пределами Садового кольца. Большинство покупателей «именных» квартир - это люди «в возрасте», для которых подобные объекты всегда являлись символами успеха и благополучия, а также иностранцы-европейцы, которые желают таким образом прикоснуться к русской истории. «Стоит отметить, что рынок настоящих «исторических домов» представлен единичными предложениями. О наличии квартир в таких домах и их бывших владельцах сейчас можно узнать лишь из специальной литературы, - комментирует Дмитрий Кузнецов, директор Департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet. - Как правило, это позволяет позиционировать все квартиры в доме тоже как исторические (речь не идет о непосредственно исторических домах, как, например, «Дом на набережной»). Таким образом, объект просто выделяется из общей массы: наличие знаменитой истории у дома служит неким эмоциональным магнитом, притягивающим большее внимание». Если на рынке появляется такая квартира, то ее реализацией занимается, как правило, лишь одна компания, которая берет данный объект «на эксклюзив». Отметим, что агентство недвижимости избирательно подходит к подаче информации о таком жилье, стремясь сохранить ореол таинственности и элитарности вокруг редкого объекта. Тогда шансы продать его по максимальной стоимости увеличиваются.
«Именные» апартаменты, отмечает Александр Илюхин, даже в ряду квартир исторического прошлого стоит рассматривать как отдельный класс. Они могут не отвечать требованиям по инфраструктуре и инженерии, особенно если построены в начале прошлого или в конце позапрошлого века. Но тем не менее могут стоить дороже из-за своей уникальности. Из привычных «ценностей» там есть камины, высокие потолки (около 4 м), большие пространства, уникальные элементы внутреннего интерьера квартир, богатые входные группы.

«подлинники» попали в десяточку

В компании «Дельта Эстейт» в свое время составили целую классификацию исторического жилья, в силу того что оно неоднородно по своему качеству. Из общего числа объектов XIX-XX веков, отметили специалисты, примерно 10% можно отнести к элитным в понимании сегодняшнего покупателя. Среди них - комплексы, в которых была проведена полная реконструкция и реставрация, вплоть до организации подземного паркинга; по сути, это вновь построенные дома с воссозданными фасадами. Например, это объекты, расположенные по адресам: Большой Афанасьевский, 32; Гоголевский, 29; Староконюшенный, 15; Б. Никитская, 45; Денежный, 13; Плотников, 21; Мясницкая, 22. Кроме полной реконструкции с заменой перекрытий и инженерии их объединяет и высокий уровень эстетики - красивые фасады в классическом стиле или в стиле модерн. В некоторых имеется роскошная инфраструктура. Есть категория старинных домов без подземного паркинга: М. Молчановка, 8; Трубниковский, 8, 4; Пречистенка, 28; Остоженка, 20; Денежный, 7; Кривоарбатский, 13. В них была произведена полная реконструкция, с сохранением внутренних объемно-планировочных решений, оставленных практически без изменений. И третья
категория домов - это объекты, в которых была произведена стихийная реконструкция: Романов, 3-5; Поварская, 28, 29; Пожарский, 8, 12; Кривоколенный, 14; Плотников, 22; М. Знаменский пер., 7/11; Знаменка, 13. Минусом домов второй и третьей категорий является отсутствие паркинга и ограниченность объемно-планировочных решений. Иногда приходится сталкиваться с недостатком мощностей электроэнергии. Неудобство может быть связано с расположением окон. Преимущества же старинных домов - это не только красивые фасады, представляющие историческую ценность, но и высокие потолки - от 3,6 до 5 м.
Александр Илюхин придерживается схожего мнения: жилые особняки начала прошлого века (без статуса памятников архитектуры) -достаточно редкий, но крайне востребованный продукт. По его мнению, в структуре общего объема предложений их доля составляет всего 5-7%. Это реконструированные исторические здания, в которых сохранены ключевые элементы архитектурного облика, но организован паркинг, полностью заменены коммуникации и перекрытия. Только в таком случае жилье можно отнести к категории дорогого сегмента. Существует также очень ограниченный по объему сегмент в ряду исторической недвижимости - особняки. Что касается приобретения их в собственность, то в этом вопросе, отмечают в компании Renaissance Realty, определяющую роль играет фактор престижа: наличие собственного дома в историческом центре Москвы, несомненно, подчеркивает высокий статус ее владельца. Вообще, людям, приобретающим квартиры в исторических домах, важно жить в местах, пропитанных духом времени, они ценят столичный центр с его уникальной застройкой и великолепными видами. Правда, удовольствие может обернуться дополнительными хлопотами: если здание является памятником архитектуры, то покупатель также обязан согласовывать любые строительные и хозяйственные работы, что, несомненно, является существенным обременением для него. Тем не менее спрос на жилье в реконструированных исторических особняках традиционно высок. В общей структуре заявок на покупку он составляет порядка 20%. Правда, спрос на такие квартиры, хотя и растет, да объем предложений падает. И это логично, ведь рынок исторических квартир больше не становится.

Уходящая натура

Сталинские дома к разряду исторических причисляются в силу того, что в расчет берется период их создания - все более удаляющаяся от нас эпоха правления «великого и ужасного». Сегодня отношение к квартирам в сталинских домах, наверное, наиболее точно отображает смену рыночных ориентиров и предпочтений покупателей нового времени. Еще лет двадцать-тридцать назад понятие «сталинка» было тождественно тому, что сейчас на рынке жилья называют словом «элита». Но стремительное развитие сегмента по-настоящему элитного жилья перевело их в другую, более демократичную нишу. Если речь идет о сталинских высотках, то они до сих пор пользуются стабильным спросом у покупателей, хотя отнести к элитному жилью их уже нельзя по причине моральной устарелости. Среди плюсов этих зданий - уникальная архитектура, дорогие отделочные материалы, просторная придомовая территория, роскошные виды из окон, высокие потолки. Также продолжают пользоваться спросом дома на Кутузовском и Ленинском проспектах, а также на Фрунзенской набережной, там держится достаточно высокая цена: есть несколько объектов, где организована наружная стоянка, существуют даже отдельные подъезды, где присутствует охрана. На сегодняшний день основные покупатели сталинок - это люди, у которых на элитное жилье и бизнес-класс недостаточно средств. Или состоятельные родители, которые для себя приобретают элитную недвижимость, а своим детям в качестве стартовой покупают квартиру в сталинских домах в хорошем районе. Еще одна категория покупателей - поклонники недвижимости той эпохи, которые уверены, что только тогда строили на века, а уровень современной застройки оставляет желать лучшего. Александр Зиминский, директор Департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, приводит классический пример здания, где чуть ли не каждая квартира историческая: дом №3 в Романовом переулке. Это один из самых ценных архитектурно-исторических памятников Москвы. Здание построили по проекту архитектора Мейснера в 1895-1898 гг. на месте особняка композитора Аренского - изначально это был доходный дом графа Шереметева. Именно отсюда граф Шереметев вез на венчание крепостную актрису Прасковью Жемчугову. Дом построен в стиле русского классицизма, у него богатая входная группа, широкие парадные лестницы, фасад и помещения общего пользования отделаны лепниной. До революции 1917 года в доме жили самые именитые адвокаты и врачи, солисты Большого театра и консерватории. Одним из первых прославленных жильцов этого дома был академик Наметкин. После революции дом конфисковали. Он получил название «Пятый Дом Советов», квартиры в нем получали только самые высокопоставленные военные и государственные чиновники, министры и партийные деятели.
По количеству легендарных военачальников, имена которых не нуждаются в пояснениях, этому дому мало равных. Здесь жил Климент Ефремович Ворошилов - советский военачальник, партийный и государственный деятель, маршал и дважды Герой Советского Союза. В этом же доме на протяжении 50 лет, с 1923 по 1973 год, проживал Семен Михайлович Буденный - советский военачальник, герой Гражданской войны, командующий Первой конной армией, трижды Герой Советского Союза. Жителями дома были маршал Советского Союза Константин Рокоссовский, маршалы Советского Союза Георгий Жуков, Родион Малиновский, Иван Конев, Александр Василевский, Василий Чуйков, Кирилл Мерецков. Семья Малиновского жила в квартире №95, Конева - в квартире №59, Рокоссовские - в квартире №63. Из высших государственных деятелей в доме проживали генеральный секретарь ЦК КПСС Никита Хрущев, нарком иностранных дел Вячеслав Молотов -легендарный нарком иностранных дел, создатель пакта Молотова - Риббентропа, а также нарком обороны Семен Тимошенко, нарком тяжелого машиностроения Вячеслав Малышев, нарком финансов Арсений Зверев, заместитель председателя Совета министров ССС Николай Вознесенский, заместитель председателя Комиссии партийного контроля при ЦК ВКП(б) Матвей Шкирятов, секретарь ЦК ВКП(б) Алексей Кузнецов. Известными жильцами дома были Отто Шмидт, советский ученый, математик, географ, геофизик и астроном, и Яков Джугашвили - его все звали «сын Сталина». В доме №26 на Кутузовском проспекте в пятом подъезде на пятом этаже жил Леонид Ильич Брежнев - и для многих старожилов Москвы этот дом навсегда остался «Домом Брежнева». Соседом сверху семьи Брежневых был руководитель КГБ и будущий генеральный секретарь Юрий Андропов. В этом же подъезде проживали главный партийный идеолог периода правления Брежнева, секретарь ЦК КПСС Михаил Суслов, министр внутренних дел Щелоков. Квартира Юрия Андропова уникальна тем, что это была первая «историческая» квартира, вышедшая на рынок. С нее начинается история реализации квартир известных советских деятелей. «На заре становления рынка недвижимости, когда на рынок вышли первые квартиры советской элиты - генеральных секретарей, высшего генералитета и министров, светил науки и творческой интеллигенции, такие квартиры вызвали большой интерес, - рассказывает Александр Зиминский. - Покупатели готовы были платить на 5-10% дороже за известное имя предыдущего жильца. Но как только начали строиться первые элитные клубные дома в тихих переулках в пределах Садового кольца, как только стали появляться масштабные элитные жилые комплексы, пентхаусы и апартаменты, покупатели перестали считать «квартиры с историей» чем-то уникальным. Ведь большинство их расположено в сталинских и дореволюционных домах, которые на сегодняшний день не относятся не то что к эксклюзиву, а даже к элитной недвижимости: их справедливо причисляют к бизнес-классу».

Ценовой барьер

«Интерес к домам с историей по-прежнему есть. Правда, могу отметить, что он постепенно угасает. Это связано прежде всего с тем, что рынок дорогого жилья находится уже на более высокой стадии развития, да и покупатель во многом изменился, - подтверждает Людмила Костяйкина, директор Департамента элитной недвижимости SANTA Real Estate. - Сейчас, когда во всех районах центральной части города есть качественные новостройки высокого класса, покупатели уже не особо стремятся приобрести квартиру в именитом доме, но с неудобной планировкой, без подземного паркинга, со старыми коммуникациями и не всегда соответствующими соседями. А те, кто выбирает, что купить, историю или современность, прагматично подходят к своим финансовым вложениям, оценивая затраты на приведение в порядок именитой квартиры». «Цену устанавливает продавец, в большей степени исходя из собственного понимания того, сколько должна стоить такая квартира, - подчеркивает Екатерина Валуева, управляющий партнер компании KM-Development. - На стоимость квартиры намного большее влияние оказывают такие факторы, как уровень дома, его местоположение, статус соседей, качество ремонта и т.д.». «Сейчас известное имя нисколько не прибавляет к стоимости квадратного метра, - полагает Александр Зиминский. -Встречаются, конечно, среди покупателей экзальтированные личности, которые согласны платить любые деньги, чтобы купить квартиру «с именем», но это очень редкое исключение. В отличие от тучных докризисных лет сейчас покупатели не разбрасываются деньгами и не согласны переплачивать только за то, что раньше здесь проживала известная личность. Например, в доме №26 на Кутузовском проспекте уровень цен вполне соответствует стоимости квартир в других сталинских домах на первой линии основных столичных магистралей. Стоимость квартир в доме составляет от 12 тыс. долл. до 18 тыс. долл. за кв.м - в зависимости от уровня ремонта, мебели и юридических особенностей сделки. В доме в Романовом переулке квартиры предлагаются по цене от 11 тыс. долл. до 17 тыс. долл. за кв.м. вполне адекватная цена для исторического дома, расположенного в шаговой доступности от Кремля».
С этим мнением согласна Екатерина Валуева: «Потенциальный покупатель смотрит на квартиру с определенного угла, поэтому проживание в таких уникальных домах способны оценить люди с устоявшимися эстетическими взглядами. Ведь, согласитесь, в таких исторических объектах есть свои плюсы и минусы. А потому, несмотря на то, что обычно эти дома расположены в лучших местах столицы, я не могу сказать,что подобные предложения пользуются высоким спросом, поскольку все-таки приоритетными при покупке элитной квартиры являются такие необходимые элементы, как подземные паркинги и стоянки, охрана, огороженная территория с развитой инфраструктурой и т.д.».«Сейчас можно отметить, что все меньше и меньше на стоимость квартиры влияет ее история, - заключает Людмила Костяйкина. - Сейчас она дает прирост Это максимум в 10-15%, не больше (за исключением каких-то особо выдающихся случаев). И риэлторы постепенно тоже престают бравировать историями о знаменитостях перед потенциальными покупателями, останавливая их внимание на объективных достоинствах того или иного дома».



текст: Мария Кленина
Фото: Павел Харитонов